Het recht van opstal is het recht om de eigendom van gebouwen of beplantingen te hebben op andermans grond, gedurende een periode van maximaal 99 jaar. De persoon die de eigenaar van de grond is en die dit recht verleent, is de opstalgever. De persoon (of de vennootschap), die het recht verkrijgt, de opstalhouder.
De eigendom van de grond wordt dus afgesplitst van de eigendom van de gebouwen of opstallen. De eigendom wordt als het ware horizontaal afgesplitst.
Het recht van opstal heeft twee essentiële kenmerken:
Je bent als opstalhouder eigenaar van de opgerichte gebouwen of van de reeds bestaande gebouwen;
Het recht van opstal heeft een tijdelijk karakter. Het kan slechts toegekend worden voor een duur van max. 99 jaar, met een mogelijkheid tot hernieuwing.
Bv. Een eigenaar bezit een perceel bouwgrond, geschikt voor het oprichten van een appartementsgebouw. De grondeigenaar verleent een recht van opstal aan een bouwpromotor, die er vervolgens een appartementsgebouw op bouwt.
De appartementen zullen door de promotor worden verkocht, samen met de delen in de grond die de opstalgever blijven toebehoren en die die laatste ook zal verkopen. Het recht van opstal neemt een einde wanneer alle appartementen verkocht zijn. De grondeigenaar kan genieten van de meerwaarde die zijn grond verkregen heeft door het oprichten van het appartementsgebouw en hij wordt niet belast op die meerwaarde.
Als opstalhouder mag je:
de gebouwen oprichten (maar je moet de nodige vergunning bezitten);
zowel de gebouwen als het recht van opstal zelf verhuren, verkopen of hypothekeren. De duurtijd van die overeenkomsten is evenwel beperkt tot de duur van het recht.
Wel moet je rekening houden met volgende verplichtingen:
Je moet een vergoeding (ook cijns genoemd) betalen, indien dat overeengekomen is;
Je moet alle belastingen op de opgerichte gebouwen betalen.
Op het einde van het opstalrecht zullen de gebouwen die de opstalhouder opgericht heeft en de beplantingen die hij aangebracht heeft, steeds moeten vergoed worden door de grondeigenaar, tenzij dat anders is overeengekomen in het contract.
