Het Belgisch huurstelsel kent een algemeen regime en drie bijzondere regimes: woninghuur, handelshuur en pacht Het algemeen regime geldt voor alle huurovereenkomsten die niet vallen onder één van de drie bijzondere regimes. Het algemeen regime is ook van kracht als aanvullende regeling voor alle materies of aangelegenheden die niet door de bijzondere regimes bepaald worden.
De drie bijzondere regimes, namelijk woninghuur, handelshuur en pacht worden door afzonderlijke en specifieke wetten beheerst zoals hierna kort beschreven.
-
Het Vlaams woninghuurdecreet geldt voor alle huurcontracten die betrekking hebben op een woning die de hoofdverblijfplaats van de huurder is.
-
De handelshuurwet van 30 april 1951 over huurcelen die in hoofdzaak dienstig zijn voor het drijven van een kleinhandel of voor het bedrijf van een ambachtsman die rechtstreeks in contact staat met het publiek.
-
De pachtwetten van 4 november 1969 en 7 november 1988 over huurcontracten in verband met onroerende goederen die hoofdzakelijk gebruikt worden in het landbouwbedrijf.
Partijen kunnen geldig overeenkomen dat een huurovereenkomst die niet voldoet aan de toepassingsvoorwaarden van één van de drie bijzondere regimes, toch zal onderworpen zijn aan één van deze regimes (bv. de verhuring van een huis dat de huurder niet tot hoofdverblijf dient, wordt contractueel toch onderworpen aan de woninghuurwet). Daarentegen is het niet mogelijk dat een verhuurd goed dat onder één van de bijzondere regimes valt (bv. de huur van een handelshuis) onderworpen wordt aan één van de andere bijzondere regimes (bv. aan de woninghuurwet) of aan het gemeenrechtelijk regime alleen.
Het algemeen Belgisch huurregime
De algemene regels rond de huurovereenkomsten zijn terug te vinden in het Burgerlijk Wetboek. Het zijn de basisregels die van toepassing zijn op de huurovereenkomsten.
Partijen moeten bij het sluiten van een huurovereenkomst rekening houden met bepaalde regels. Sommige regels moeten ze verplicht volgen (dwingende regels) en van andere regels mogen ze afwijken indien ze dat wensen (aanvullende regels).
Sommige regels hebben een “aanvullende” werking. Partijen kunnen ze aan de kant schuiven. Ze kunnen over bepaalde aspecten van hun huurovereenkomst onderling afspraken maken.
Opgelet, vaak zal een huurovereenkomst ook onderworpen worden aan dwingende regels. Dat is bijvoorbeeld zoals een huurovereenkomst wordt opgesteld met het oog op het verhuren van een woning als hoofdverblijfplaats aan een particulier. Dan zijn de specifieke regels van de Woninghuurwet van toepassing. Die specifieke regels hebben altijd voorrang op de algemene basisregels. De regels van de Woninghuurwet zijn in principe van “dwingende aard”, de partijen mogen er niet zomaar van afwijken, tenzij uitdrukkelijk is bepaald dat het wel mag.
Ook in het Burgerlijk Wetboek zijn er regels waarvan de partijen niet mogen van afwijken, zoals de regels over de plaatsbeschrijving of over de indexering van de huurprijs.
Het algemeen huurregime beschreven in het Burgerlijk Wetboek heeft daarnaast ook belang voor huurovereenkomsten die niet onder specifieke huurregels vallen en waarvoor er bijgevolg geen specifieke regels bestaan. Denk daarbij maar aan de verhuur van kantoren, studentenkamers, opslagplaatsen of tweede verblijven. Bij gebrek aan specifieke regels zijn die overeenkomsten “slechts” onderworpen aan de basisregels van het Burgerlijk Wetboek. Voor die overeenkomsten geldt er dus een grotere contractuele vrijheid, gezien die regels in de meeste gevallen een aanvullende werking hebben.
