Waarom heb je een authentieke akte nodig, als je toch al een verkoopovereenkomst hebt?

Een verkoop komt tot stand wanneer de koper en de verkoper een wilsovereenstemming hebben bereikt over het voorwerp en de prijs van de koop. In principe kan een verkoopovereenkomst (of compromis) dus mondeling tot stand komen. Met oog op het bewijs zal je wel een document nodig hebben, dat ondertekend zal moeten worden. Waarom heb je dan eigenlijk nog een authentieke akte nodig?

Een verkoopovereenkomst is in de eerste plaats de zaak van de partijen. De gevolgen van de verkoop werken immers enkel tussen de verkoper en koper. Toch is een verkoopovereenkomst “tegenwerpelijk”; derden moeten het bestaan van de verkoopovereenkomst erkennen en eerbiedigen.

Om te verzekeren dat derden kennis hebben van de verkoop zal de verkoop van een onroerend goed altijd overgeschreven moeten worden in de registers van het hypotheekkantoor. Dat kan niet met een verkoopovereenkomst, er is een notariële verkoopakte vereist. Die overschrijving is essentieel voor de bescherming van de koper.

De overschrijving is als het ware een “flikkermoment”. Vanaf dat moment komt het goed in ogen van derden in het vermogen van de koper. Er ontstaat er een “behoren te weten” . Iedere derde, ook deze die feitelijk niet op de hoogte waren van de verkoop, moet de verkoop eerbiedigen. De koper mag er vanaf dat moment op rekenen dat zijn koop beschermd is. Heeft de verkoper schuldeisers, dan zullen deze vanaf de overschrijving ook moeten aanvaarden dat het onroerend goed niet langer in het vermogen ligt van de verkoper. Beslag leggen zal niet meer lukken.

We bekijken het met een voorbeeld:
Een koper koopt een woning, die eigenlijk al verkocht is aan iemand anders. Je kan de tweede koper niks kwalijk nemen als hij van niets op de hoogte was. De tweede koper kon moeilijk rekening houden met de eerste koper als hij geen idee had dat het goed reeds verkocht was. Wie zal er voorrang hebben als twee kopers hetzelfde onroerend goed kopen? De koper waarvan de notariële akte eerst werd overgeschreven heeft voorrang. Indien de tweede koper van niets wist, en te goeder trouw het goed heeft aankocht, heeft de datum van het compromis geen belang. Het is de inschrijving van de notariële akte dat een koper beschermd!

Daarom is de notariële akte zo belangrijk. Enkel via een notariële akte kan de koper een bescherming genieten én de zekerheid hebben dat zijn koop tegenwerpelijk is.

Dit is ook de reden waarom je in een verkoopovereenkomst “opschortende voorwaarden” mag opnemen. Het is immers niet de verkoopovereenkomst, maar wel de notariële akte die zal worden overgeschreven in de registers van het hypotheekkantoor en die de koper uiteindelijk zal beschermen. Daarom mag je ook de eigendomsoverdracht uitstellen tot het moment van de notariële akte.

Vergeet bovendien niet dat een authentieke notariële akte een uitvoerbare titel vormt, in tegenstelling tot een onderhandse overeenkomst. Iemand met een uitvoerbare titel kan rechtstreeks de afspraken in de overeenkomst afdwingen, zonder naar de rechter te moeten gaan.

Dit alles neemt niet weg dat een volledig en duidelijke verkoopovereenkomst van belang is. De compromis dient immers als basis voor de notariële akte.