Wat is een voorlopige verkoopovereenkomst?

Is een voorlopige verkoopovereenkomst wel voorlopig?

De term 'voorlopige verkoopovereenkomst' is misleidend omdat die de indruk wekt dat zowel koper als verkoper van de aankoop/verkoop zouden kunnen afzien, gezien het 'voorlopig' karakter van de door hen ondertekende verbintenis.

Niets is minder waar : een verkoop komt tot stand zodra er tussen koper en verkoper een akkoord is over de prijs en over het verkochte eigendom. Dergelijke overeenkomst is definitief en ook de notaris die later de authentieke akte opstelt, is gebonden door de bepalingen die er in zijn opgenomen.

Vandaar dat het van het allergrootste belang is in de verkoopovereenkomst zo volledig en duidelijk mogelijk afspraken te maken, zodat er geen ruimte overblijft voor discussies. Het opstellen van een dergelijke overeenkomst is niet zo eenvoudig.

Volgende zaken moeten onder meer worden bekeken:

• is de persoon die zich als verkoper voordoet wel de enige eigenaar? Behoort het eigendom bv. door het overlijden van één van de eigenaars niet in onverdeeldheid toe aan één ouder en de kinderen (zelfs uit een vorig huwelijk) en eventueel de schoonkinderen? In dit geval moeten alle mede-eigenaars de verkoopovereenkomst ondertekenen. Gaan deze hiermee wel akkoord?
• zijn de verkopers wel bekwaam om te verkopen? Zijn zij allen meerderjarig?
• Bevindt er zich onder hen geen onbekwame of gefailleerde?
• is het verkochte goed wel duidelijk omschreven? Werden de oppervlakte en de kadastrale gegevens gecontroleerd?
• is het verkochte eigendom niet overbelast met hypothecaire leningen en andere schulden? Is er geen beslag op gelegd?
• is het eigendom niet belast met een vruchtgebruik of een recht van bewoning? Werd er bv. aan de huurder geen voorkeurrecht tot aankoop verleend?
• is het goed niet geklasseerd als monument, stads- of dorpsgezicht?
• heeft de verkoper geen belangrijke belastingschulden (directe belastingen en B.T.W.) of RSZ-schulden ?
• is het verkochte goed niet onderworpen aan enig voorkooprecht? Ligt het eigendom niet in een ruilverkaveling?
• zijn er geen stedenbouwkundige overtredingen gekend?
• wat is de stedenbouwkundige bestemming van het eigendom?
• is het betaalde voorschot in acht genomen de omstandigheden, niet te groot of te klein?
• werden er duidelijke afspraken gemaakt wanneer het saldo van de koopprijs betaald wordt en wanneer de koper de vrije beschikking over het eigendom bekomt?
• is de koper volledig op de hoogte van de huurvoorwaarden van het goed?
• in geval er door de verkopers nog verhaalbelastingen verschuldigd zijn op het openen en verbreden van straten en het uitvoeren van wegeniswerken, werd er duidelijk overeengekomen wie deze zal betalen?
• kan de verkoop niet plaatsvinden onder het stelsel van de B.T.W.?
• hoe zit het met de bodemtoestand i.v.m. de milieuwetgeving?
• zijn er erfdienstbaarheden?

Wanneer er echter in de verkoopovereenkomst geen aandacht besteed werd aan deze punten en er zelfs helemaal niet over gesproken werd, kan de notaris er nadien soms niet veel aan verhelpen. Hij kan dan enkel nog proberen een akkoord te bereiken over de niet opgehelderde problemen. Het is absoluut aan te raden dat zowel koper als verkoper voor het ondertekenen van de verkoopovereenkomst zich tot hun notaris wenden om deze door hem te laten opstellen of minstens door hem te laten nazien.

Het opstellen of nazien van een dergelijke verkoopovereenkomst door de notaris brengt geen extra kosten mee, noch voor de verkoper noch voor de koper, vermits deze vervat zijn in het geheel van de aktekosten. Een goed opgestelde verkoopovereenkomst kan u heel wat narigheden besparen. Daarenboven biedt de professionele deskundigheid en ervaring van de notaris alle garanties voor een goede afwikkeling van de overeenkomst.

De notaris kan er ook op toezien dat het gestorte voorschot zijn juiste bestemming krijgt. De notaris zal het voorschot blokkeren op een speciale rekening tot aan het verlijden van de akte.

Indien de verkoopovereenkomst getekend is wordt op het notariskantoor een gratis verzekering voorzien die de betaling van de koopsom tot een bepaald bedrag dekt in geval van dodelijk ongeval tussen de ondertekening van de compromis en de akte.