Verborgen gebreken bij het kopen van een huis: wat nu?
25 juli 2016
Een gebroken kast in de keuken, een muur die afbrokkelt, vlekken op de muren… dit zijn allemaal gebreken die een normale voorzichtige koper ziet wanneer hij een huis bezoekt. Er zijn echter ook gebreken die je als koper niet meteen merkt, maar achteraf wel voor slechte verrassingen zorgen. Denk maar aan vochtigheid in de muren, een verwarming die niet naar behoren werkt of een bodem die verontreinigd is… Wat kan je als koper doen indien je plots geconfronteerd wordt met dergelijke gebreken?
Wat is de regel?
De koper van een onroerend goed moet op zijn beide oren kunnen slapen na de aankoop. De wet bepaalt dat de verkoper gehouden is tot “vrijwaring voor verborgen gebreken” van de gekochte zaak. Onder gebreken moeten kenmerken verstaan worden die het onroerend goed ongeschikt maken voor het gebruik waarvoor ze is bestemd. Indien de koper de gebreken zou hebben gekend, zou hij het onroerend goed niet of voor een mindere prijs hebben gekocht.
Welke gebreken?
Verborgen gebreken komen in alle vormen voor: de aanwezigheid van huiszwam, ondergrondse waterlopen die voorgenomen constructiewerken aanzienlijk duurder maken, gevelstenen die onvoldoende vorstbestendig zijn of een gebrekkige fundering van het gebouw…
Ondanks de afwezigheid van een wettelijke definitie zijn er duidelijke voorwaarden om echt te kunnen spreken van een “verborgen gebrek”.
Het gebrek moet ten eerste verborgen zijn. Dit betekent dat gebreken die zichtbaar zijn bij een huisbezoek, niet in aanmerking komen voor een vordering vanwege de koper. De koper wéét dan immers wat hij koopt. Dit is ook het geval wanneer de koper op de hoogte wordt gebracht van de gebreken en toch overgaat tot de aankoop van het onroerend goed. Dan aanvaardt hij immers de gebreken.
Bovendien moet een verborgen gebrek voldoende ernstig zijn. Het gebrek moet het “normale” gebruik van het huis verhinderen. Essentieel daarbij is dat het gebrek minstens de prijs van het huis kan beïnvloeden. Defecten die slechts aanleiding geven tot kleinere herstellingen geven de koper dus evenmin een vorderingsrecht.
Een laatste voorwaarde om van een verborgen gebrek te kunnen spreken is dat het gebrek reeds aanwezig was wanneer de eigendom overging van de verkoper naar de koper. Het moest bij wijze van spreken al in “de kiem” aanwezig zijn (anterioriteitsvereiste).
Bewijzen
Als koper moet je bewijzen dat alle voorwaarden voldaan zijn om te spreken van een verborgen gebrek. Vooral de voorwaarde dat het gebrek reeds in de kiem aanwezig was op het moment van de eigendomsovergang is niet steeds gemakkelijk te bewijzen. Het kan immers zijn dat de effectieve bewoning het bewijs verder bemoeilijkt. Soms wil de koper ook zelf het gebrek herstellen, waardoor het bewijs van anterioriteit achteraf nog moeilijker te leveren is.
De rol van de verkoper
Of de verkoper op de hoogte was van de verborgen gebreken is van belang. Een verkoper “te goeder trouw” is een verkoper die niet op de hoogte is van zulke gebreken. Hij kende het gebrek aan het onroerend goed niet, waardoor hij de koper er redelijkerwijze niet kon voor waarschuwen.
Een verkoper “te kwader trouw” is een verkoper waarvan de koper kan bewijzen dat hij wél op de hoogte was van deze gebreken. Daarnaast kan een verkoper te kwader trouw ook een verkoper zijn die, gelet op zijn professionele deskundigheid, op de hoogte moest geweest zijn voor het gebrek. Bij professionele verkopers moeten de kopers niets bewijzen, het is aan de verkopers om te bewijzen dat ze het gebrek, ondanks hun professionele kennis, echt niet konden kennen.
In de verkoopovereenkomst?
Iedere verkoper is vrijwaring verschuldigd voor verborgen gebreken, ook deze die niet op de hoogte waren van het verborgen gebrek (de verkoper te goeder trouw). Zij kunnen echter wél hun aansprakelijkheid beperken door een exoneratiebeding op te nemen in de verkoopovereenkomst. Daarmee weet de koper dat hij de verkoper niet zal kunnen aanspreken indien naderhand verborgen gebreken aan het licht komen.
Verkopers die te kwader trouw waren (dus verkopers die op de hoogte waren van het gebrek of professionele verkopers) kunnen geen exoneratiebeding opnemen in hun verkoopovereenkomst. De koper zal deze verkopers bijgevolg in principe altijd kunnen aanspreken voor verborgen gebreken.
Wat kan je ondernemen als koper?
De koper die een vordering wil instellen kan kiezen tussen twee verschillende mogelijkheden: Enerzijds kan de koper kiezen om het onroerend goed “terug te geven” in ruil voor de betaalde prijs en de door de koop veroorzaakte kosten. Was de verkoper te kwader trouw, dan kan de koper zelfs aanvullende schadevergoeding vorderen.
Anderzijds kan de koper kiezen om het onroerend goed te behouden, maar wel een gedeelte van de verkoopprijs terug te vorderen. Het terug te vorderen deel van de prijs komt dan overeen met het gedeelte dat de koper niet zou hebben betaald indien hij op de hoogte was van het verborgen gebrek.
De koper kan echter geen herstel vorderen.
Binnen een korte tijd!
De koper die zijn vordering wil instellen, moet dit binnen een korte tijd doen. De wetgever heeft zo bewijsproblemen voor de koper willen vermijden. De wetgever bepaalt niet wat een “korte termijn” is, alles hangt af van de concrete omstandigheden. Hoe dan ook mag een koper niet de schijn opwekken dat hij het gebrek gewoon een tijdje heeft genegeerd. Snel handelen is dus de boodschap.
Een koper die geconfronteerd wordt met een verborgen gebrek kan de verkoper aanspreken. Dit kan als het gebrek al aanwezig was op het moment van de eigendomsoverdracht, ernstig is en “verborgen” was op het moment van de aankoop. De koper draagt een grote bewijslast, tenzij de verkoper een professioneel was. Hoe dan ook mag een zorgvuldige koper niet te lang wachten om actie te ondernemen indien hij geconfronteerd wordt met een verborgen gebrek. De vordering moet immers binnen een korte tijd ingesteld worden!
Bron: Koninklijke Federatie van het Belgisch Notariaat