Een eigen huurregime voor pop-up’s
16 juni 2016
Pop-upwinkels, pop-uprestaurants, pop-upgalerijen… We komen ze steeds meer tegen. Het openen van een tijdelijke handelsvestiging bij wijze van “try-out” heeft dan ook veel voordelen. Je kan als zaakvoerder een concept uitproberen, je kan de kneepjes van het vak leren of je kan een leegstaand pand nieuw leven inblazen. Tot nu was er echter een haar in de boter: Er bestonden geen specifieke juridische regels over de verhuur van een pand in het kader van pop-up. Hierdoor durfden veel eigenaars en toekomstige uitbaters zich er niet aan wagen. Daar komt verandering in.
“Pop-up”
Een pop-upzaak wordt gekenmerkt door haar korte levensduur. Doorgaans blijven pop-ups niet langer dan een jaar bestaan. Die korte duur heeft voor zowel de huurder als de verhuurder voordelen en nadelen.
De verhuurder-eigenaar heeft door het verhuren zijn pand de mogelijkheid om het te laten opbrengen. In die zin zijn pop-up’s één van de instrumenten geworden om de leegstand van handelspanden tegen te gaan. Sommige gemeenten geven de pop-upsuitbaters en eigenaars daarom graag een duwtje in de rug door bijvoorbeeld te voorzien in subsidies. Het groot nadeel van een pop-up voor de eigenaar van het pand, is dat het niet om een langdurige inkomstenbron gaat. Omgekeerd is een pop-up uitbater gebonden aan een vooraf vastgestelde termijn om zijn pop-up uit te baten, hoe groot het succes van de tijdelijke zaak ook wordt.
Knelpunten
Tot op vandaag vormt het grote knelpunt bij pop-ups de juridische leemte in het kader van huurovereenkomsten. Ons recht kent immers de handelshuurwetgeving waarbij huurovereenkomsten worden vermoed voor negen jaar gesloten te zijn. Dit vermoeden is een belangrijke bescherming voor de partijen: handelszaken vergen belangrijke investeringen en handelaars moeten hun handel kunnen drijven zonder te vrezen dat eigenaars het contract kunnen beëindigen.
De dwingende en beschermende regels van de handelshuurwetgeving zijn echter niet aangepast aan het fenomeen van de pop-ups. Pop-ups zijn immers uit hun aard tijdelijke handelszaken. Doorgaans is het helemaal niet de bedoeling van de pop-upuitbater om gebonden te zijn door een langdurig contract.
Door de oude regeling vielen veel pop-ups ongewild onder het toepassingsgebied van de handelshuur. Uitbaters moesten een handelshuurovereenkomst van negen jaar (met mogelijkheid tot opzeg na drie jaar) aanvaarden… De alternatieven zoals een bezetting ter bede of het uitwerken van soepele opzeggingsmogelijkheden in een handelshuurovereenkomst waren onzeker en bovendien kostelijk. De pop-up’s hadden dringend nood aan een eigen juridisch kader.
Nieuwe handelshuur van korte duur
Het nieuwe decreet “houdende huur van korte duur van handel en ambacht” voorziet in een nieuw huurregime voor de verhuur van pop-up’s in Vlaanderen.
De nieuwe regels zijn van toepassing op de huur van onroerende goederen die hoofdzakelijk gebruikt worden voor het uitoefenen van handel of ambacht en die uitdrukkelijk gesloten is voor een termijn die gelijk of korter is dan één jaar. Het zal bijgevolg noodzakelijk zijn om de korte termijn te benadrukken in de huurovereenkomst. Meerdere opeenvolgende huurovereenkomsten zijn mogelijk, zolang de totale duur van de huur de termijn van één jaar maar niet overstijgt. Boven de één jaar zal de overeenkomst immers als een “klassieke” handelshuurovereenkomst beschouwd worden en zal ze geacht worden te zijn aangegaan voor een periode van negen jaar. Een gewaarschuwde handelaar…
Het nieuw huurregime bevat soepele opzegginsmogelijkheden: De huurder kan te allen tijde de huur beëindigen, mits hij een maand van tevoren opzegt via een gerechtsdeurwaardersexploot of een ter post aangetekende brief. Deze regel geldt niet voor de verhuurder. Uiteraard kunnen partijen ook onderling beslissen om de huur op te zeggen. Hun akkoord moet wel schriftelijk worden vastgelegd. De huurder heeft geen recht op een vergoeding bij de beëindiging van de huurovereenkomst, tenzij anders is overeengekomen.
Bovendien kunnen partijen ook kiezen om hun pop-uphuurovereenkomst om te zetten in een klassieke handelshuur. Dit zal het geval zijn als de pop-upuitbater zijn zaak op blijvende wijze wil vestigen.
De overdracht van huur en onderhuur zijn, in tegenstelling tot de klassieke huur, verboden.
Het nieuw decreet bepaalt daarnaast wat de gevolgen zijn indien de huurder bepaalde werken ten dienste van zijn handelszaak uitvoert. De huurder heeft recht om alle werken uit te voeren die dienstig zijn voor zijn handelszaak, tenzij dit schriftelijk werd uitgesloten. De kosten van de werken mogen daarbij niet meer bedragen dan een jaar huur. De verhuurder moet vóór de aanvang van de werken schriftelijk in kennis worden gesteld. De verhuurder kan naar de vrederechter stappen om de werken stop te zetten indien de huurder zich niet houdt aan deze regels. Bovendien kan de verhuurder ook vragen aan de huurder dat hij zijn aansprakelijkheid laat verzekeren voor de werken.
De huurder van een pop-up die zelf werken laat uitvoeren moet er wel van bewust zijn dat de werken na afloop van de huur ongedaan gemaakt kunnen worden door de verhuurder. Indien de verhuurder de uitgevoerde werken wil behouden, is hij echter géén vergoeding verschuldigd aan de huurder.
Het nieuw decreet houdende de huur van korte duur voor handel en ambacht geeft een langverwachte juridische zekerheid aan de pop-upuitbaters en eigenaars van de panden. Het nieuwe decreet voorziet in nieuwe regels over de termijn van “korte” huurovereenkomsten, nieuwe opzeggingsmogelijkheden en nieuwe mogelijkheden als het op de uitvoering van bouwwerken aankomt. Of het decreet een stimulerende invloed zal hebben op het opstarten van tijdelijke handelszaken valt nog af te wachten, maar de grotere rechtszekerheid die het decreet biedt, is alvast een stap in de goede richting.
Bron: Koninklijke Federatie van het Belgisch Notariaat