EEN HUIS KOPEN OF VERKOPEN: wat met de kosten?
12 september 2012
Als je een huis koopt, wordt er eerst een verkoopsovereenkomst, een compromis, opgemaakt, en later komt dan de eigenlijke verkoopakte bij de notaris. Dat er daar kosten bij te pas komen, is evident, maar soms ontstaat er discussie over welke kosten precies ten laste zijn van de verkoper, en welke ten laste van de koper.
De basis voor de verdeling van kosten is het Burgerlijk wetboek, dat zegt dat bij een verkoop de kosten van de levering ten laste zijn van de verkoper, dat zijn de kosten die nodig zijn om het goed te kunnen of te mogen verkopen.
Een voorbeeld
Er is bv. geen enkele verkoper die bezwaren maakt tegen het feit dat hij de kosten van een energieprestatiecertificaat en van de elektrische keuring moet betalen. Het is duidelijk in de wet voorzien dat men in de regel de woning maar mag verkopen voor zover men in het bezit is van die attesten.
Zijn er nog zo kosten waarvan iedereen het er over eens is dat die ten laste van de verkoper?
Ja, bv. de kosten van publiciteit of vastgoedmakelaar, de keuringsattesten voor een stookolietank, bodemonderzoeken waar het gaat over de zogenaamde risicogronden, en uiteraard de sanering zelf van vervuilde gronden.
Waar kunnen zich discussies voordoen?
In de eerste plaats zijn er soms discussies over wie bij een verkoop de bodemattesten moet betalen. Want zo een bodemattest kost toch 50 euro (excl BTW) en er moet per kadastraal perceel een attest zijn. Zo een kadastraal perceelnummer heeft geen enkel verband met de oppervlakte van een perceel, dus je kan bij verkoop van een woning evengoed 1 als 5 bodemattesten moeten aanvragen, dus dat kan oplopen. Maar als we terugkeren naar de leveringsplicht, dan is dat eigenlijk een kost voor de verkoper, want opnieuw, hij mag maar verkopen mits hij in bezit is van de bodemattesten.
Welke kosten zijn in principe ten laste van de verkoper?
Waar meestal niet bij stilgestaan wordt, is dat het opvragen van de stedenbouwkundige inlichtingen omtrent het verkochte eigendom, eigenlijk behoort tot de leveringsplicht van de verkoper, en aldus te zijne laste is, hetzelfde wat betreft een appartementsgebouw het vragen van de inlichtingen aan de syndicus. Als de verkoper zijn aankoopakte of basis- of verkavelingsakte niet meer terugvindt, moet er natuurlijk door de notaris een copie worden opgevraagd, opnieuw ten laste van de verkoper.
Moet de koper nog wel iets betalen?
Jawel, in de eerste plaats de registratierechten, de hypotheekrechten, de notariële erelonen en de eigenlijke aktekosten en opzoekingen die betrekking hebben op het opmaken van de akte zelf.
Wat met de metingskosten?
Een belangrijke vraag, want het is inderdaad de gewoonte dat metingskosten, en ook de deelname in de kosten van de basisakte of verkavelingsakte, ten laste worden gelegd van de koper, maar dit moet duidelijk in de verkoopsovereenkomst worden vermeld, want anders behoort dit strikt genomen eveneens tot de leveringsplicht van de verkoper en dus ten zijne laste.
Hoe wordt dit nu in de praktijk toegepast: wie gaat welke kosten betalen?
De vrijheid van koper en verkoper om de voorwaarden van de verkoopsovereenkomst vast te stellen, blijft bestaan. Zij kunnen dus perfect overeenkomen dat kosten, die normaal voor de verkoper zijn, door de koper zullen worden betaald. Maar als er toch discussies ontstaan, dan gelden de bovenstaande principes. Reden te meer om je bij het opmaken van de compromis te laten bijstaan door de notaris.
Bron: Koninklijke Federatie van het Belgisch Notariaat