Mijn woning verhuren als AirBnB …
20 mei 2016
...Mag dat?
“AirBnB”, iedereen heeft er al wel eens van gehoord. Een online-platform waarbij je in een paar minuten van Parijs tot Marokko een kamer, villa of appartement kan huren voor een paar dagen of meer. AirBnB is een perfect voorbeeld van een opkomend fenomeen; de “shared economy” waarbij particulieren beroep doen op andere particulieren. Zou jij morgen een centje kunnen bijverdienen door je woonst tijdelijk te verhuren aan toeristen?
Is het legaal in België?
Het verhuren van kamers of woningen aan toeristen wordt geregeld door het Vlaams Logiesdecreet. Het toepassingsgebied van dat decreet is ruim; een logies is elke inrichting dat aan één of meerdere toeristen de mogelijkheid tot verblijf biedt voor één of meer nachten en dat wordt aangeboden aan de toeristische markt.
Om onder de regelgeving te vallen, maakt het niet uit of je een kamer of woning op professionele wijze verhuurt. Zodra je “openbaar” aangeeft of promoot dat je een kamer of een woning te huur aanbiedt (door bijvoorbeeld je kamer of appartement te huur aan te bieden via een site) val je onder het decreet en moet je je aan bepaalde regels houden. Het decreet legt enkele minimumeisen op vlak van comfort, hygiëne, brandveiligheid en onderhoud op waaraan elke gastenkamer moet voldoen. Bij overtreding kunnen administratieve boetes opgelegd worden die tot duizenden euro’s kunnen oplopen.
Melding of vergunning?
Vandaag moet iedereen die een toeristische logies wil verhuren in Vlaanderen een vergunning vragen of een melding doen via Departement Internationaal Vlaanderen (Dienst Toeristische logies). Een melding volstaat voor de verhuur van vakantiewoningen, evenals voor de verhuur van een logies of gastenkamers waarbij er maximaal twee kamers worden verhuurd én maximaal acht toeristen verblijven. Het uitbaten van een hotel is steeds vergunningsplichtig. Verhuur via AirBnB is met andere woorden altijd meldingsplichtig, maar vaak zal een vergunning niet nodig zijn. Noteer dat aan het verkrijgen van vergunning vaak voordelen worden gekoppeld voor logiesuitbaters, zodat ze steeds vrijwillig een vergunning kunnen aanvragen.
Het huidige systeem van verplichte meldingen en vergunningsplicht zal begin 2017 plaatsmaken voor een nieuw systeem waarbij de verantwoordelijkheid om een veilige logies aan te bieden volledig bij de logiesuitbater zal liggen. De controle naar de kwaliteitsnormen van de logies zal in tegenstelling tot vandaag a postiori gebeuren. De verplichte vergunningen en meldingen vallen weg; logiesuitbaters zullen vrijwillig kunnen kiezen om erkend te worden. Inspecteurs zullen de logies intensiever controleren. Minder administratieve rompslomp voor uitbaters dus, maar meer controle naar de kwaliteit van de aangeboden logies. Dit belet niet dat uitbaters wél vrijwillig een controle kunnen vragen zodat ze met een gerust hart hun logies ter beschikking kunnen stellen. Het nieuwe decreet (en het nieuwe systeem) zullen slechts van toepassing zijn op de betalende logies.
Opgelet, de regels betreffende logies verschillen van gewest tot gewest. Zo kent Brussel een aparte ordonnantie in verband met het aanbieden van toeristische verblijven. Deze regels zijn gelijkaardig aan de Vlaamse regels, maar zijn op een paar punten minder soepel. Zo moet iedere logiesuitbater in Brussel bijvoorbeeld beschikken over aparte sanitaire voorzieningen voor zijn gasten.
Mag ik als huurder de woning die ik zelf huur aanbieden via AirBnB?
Soms is verhuur via AirBnB verboden door bepalingen in je huurovereenkomst. Zo kan een huurder onmogelijk zijn woning voor een paar dagen “onderverhuren” indien dit verboden is in zijn eigen huurovereenkomst.
Gaat het om een appartement? Dan moet het reglement van mede-eigendom van het appartement bekeken worden. Ook hier kunnen er immers bepalingen opgenomen zijn die onderverhuur verbieden.
Een commerciële activiteit?
De regels worden heel wat ingewikkelder indien je woning verhuren een frequente activiteit wordt. Dan kan het “verhuren” immers als een commerciële activiteit bestempeld worden, met alle gevolgen van dien. Zo zal een inschrijving in de Kruispuntbank van Ondernemingen (KBO) misschien verplicht worden. Indien je frequent je woning verhuurt als logies kan het zijn dat je een stedenbouwkundige vergunning zal moeten vragen omdat je de bestemming wijzigt.
Vergeet ook de fiscale kant niet: commerciële activiteiten zijn onderworpen aan de btw-regelgeving. De fiscale gevolgen van de verhuur van AirBnB blijven tot op de dag van vandaag een pijnpunt. Het is voor de verhuurder immers niet altijd gemakkelijk om te weten hoe ze hun inkomsten moeten aangeven, zodat hier enige waakzaamheid aan de orde is.
Bovendien bereidt de federale overheid in het kader van de begroting een nieuw gunstig fiscaal statuut voor, dat in de toekomst meer duidelijkheid zou moeten brengen voor de deelnemers van platformen zoals AirBnB.
Wie zijn woning een paar dagen te huur wil aanbieden aan toeristen kan dat naar Belgisch recht, maar zal rekening moeten houden met een paar elementaire normen inzake veiligheid en comfort. Al naargelang het aantal aangeboden kamers, type logies en aantal toeristen dat in je woonst zal vertoeven, zal je dit al dan niet moeten melden of een vergunning moeten aanvragen bij de dienst Toeristische Vergunningen (De aanvraagformulieren vind je onderaan op www.vlaanderen.be/int/hoe-aanmelden-laten-vergunnen). Hou er rekening mee dat de formaliteiten vermoedelijk begin 2017 zullen versoepelen voor betalende logies.
Bron: Koninklijke Federatie van het Belgisch Notariaat