Wat betekent voor ‘vrij en onbelast’?
16 juli 2020
In een notariële verkoopakte zal je vrijwel steeds de clausule terugvinden dat de eigendom verkocht wordt 'voor vrij en onbelast'. Deze belangrijke juridische bepaling betekent dat je als koper het goed verkrijgt zonder enige schuld of hypotheek. De notaris speelt een cruciale rol bij de bescherming van de koper.
Schulden en lasten die op een onroerend goed rusten, zijn geen goed nieuws voor de koper. We bekijken wat deze lasten kunnen zijn en waarom de notaris hier een belangrijke rol in speelt.
1. Hypotheken
Had de verkoper van de woning een hypotheek op zijn pand? Dan moet deze schuld eerst afbetaald worden. Dit gebeurt uiterlijk bij het verlijden van de akte.
Hoe zal dit concreet gebeuren? De notaris gaat op het Kantoor Rechtszekerheid (het vroegere hypotheekkantoor) na of een hypotheek werd ingeschreven. Is dit effectief zo, dan zal de notaris de afrekening van de schuld vragen aan de bank. De prijs die de verkoper ontvangt voor de verkoop van de woning zal hij moeten aanwenden om zijn lopende schuld terug te betalen. Zo kan de hypotheek worden geschrapt. We noemen dit de ‘doorhaling’ van de hypotheek.
Dit is een zeer belangrijke stap voor de koper. Als de hypotheek niet wordt doorgehaald, dan neemt de koper ernstige risico’s. De gekochte eigendom zou dan nog verkocht kunnen worden op verzoek van de bank. De tussenkomst van de notaris verhindert dit.
2. Belastingen
Vooraleer de notaris een notariële verkoopakte verlijdt, is hij wettelijk verplicht om na te gaan of de verkoper fiscale schulden heeft. Dit doet de notaris bij de bevoegde ontvangkantoren van belastingen. Het gaat zowel om directe belastingen, als belastingen op de toegevoegde waarde, onroerende voorheffing, provincie- en gemeentebelastingen en de erfbelasting.
Als de fiscus binnen de 12 werkdagen na de vraag van de notaris laat weten dat er inderdaad nog fiscale schulden bestaan, is de notaris ook hier verplicht de nodige gelden af te houden van de koopprijs. Dit om deze schulden aan te zuiveren. Zou dit niet gebeuren, dan zou de fiscus een hypotheek laten inschrijven op het verkochte goed, zodat de verkoper ook in dat geval het risico loopt dat zijn eigendom wordt verkocht.
De notaris zal ook bij de Rijksdienst voor Sociale Zekerheid (RSZ) en de sociale verzekeringskassen navraag doen of de verkoper nog achterstallen heeft.
3. Stedenbouwkundige inbreuken
Indien de verkochte eigendom opgericht of verbouwd werd in strijd met dwingende stedenbouwkundige bepalingen, dan kan de overheid de afbraak vorderen. De overheid meldt dit bij het Kantoor Rechtszekerheid. Voor de koper van een pand is dit uiteraard geen goed nieuws.
Vandaar dat de notaris vóór het verlijden van de akte steeds nagaat of zo’n bezwaren bestaan. Is er sprake van een vordering of vonnis tot afbraak, dan zal de notaris de koper hiervan informeren voor het tot de aankoop overgaat. De notaris zal trouwens ook bij de betrokken gemeente nagaan welke vergunningen zijn afgeleverd en of er bouwmisdrijven bekend zijn.
4. Betwistingen van het eigendomsrecht van de verkoper
De notaris moet er zeker van zijn dat het eigendomsrecht van de verkoper niet in vraag wordt gesteld. Indien er hierover betwistingen bestaan, zullen eventuele dagvaardingen of gerechtelijke uitspraken vermeld staan bij het Kantoor Rechtszekerheid. Ook hier zal de notaris dankzij de nodige opzoekingen de koper kunnen informeren vóór hij de akte verlijdt.
5. Beslagmaatregelen
Schuldeisers van de verkoper kunnen beslag leggen op zijn onroerende goederen ingeval van schulden. Indien zo’n maatregelen worden getroffen, zal daarvan ook melding gemaakt worden op Kantoor Rechtszekerheid. Ook dit zal de notaris moeten nagaan. Als er schulden zijn, zal hij ervoor zorgen dat de nodige gelden van de koopprijs worden afgehouden om deze terug te betalen. Zo riskeert de koper geen beslag op de net aangekochte woning
Schulden en lasten kunnen al aanwezig zijn op het ogenblik dat de verkoopovereenkomst (compromis) ondertekend wordt. Daarom is het cruciaal om zich als koper te laten bijstaan door een notaris bij het opmaken van de verkoopovereenkomst. Deze tussenkomst van de notaris brengt geen bijkomend ereloon of kosten met zich mee.
De notaris zal trouwens voorstellen ieder voorschot op een bijzondere rekening te blokkeren tot aan de verkoopakte. Dit is om te vermijden dat de koper zijn voorschot zou kwijt zijn als de verkoop omwille van de voormelde lasten en schulden niet kan doorgaan.
Bron: Fednot