Als bouwheer-koper ben je voor realisatie van je bouwproject heel sterk afhankelijk van de kennis van derden zoals aannemers, architecten of promotoren. Hetzelfde geldt voor de correcte uitvoering van het woningbouwproject. De wetgever heeft daarom in een bescherming voorzien voor de koper-bouwheer bij de realisatie van een woningbouwproject.
Zo’n projecten vallen onder het toepassingsgebied van de Wet Breyne (de ‘Woningbouwwet’). Bij de bouw van een woning zal de verkoper (dat kan ook een promotor of aannemer zijn) zich moeten houden aan strikte regels ter bescherming van de koper-bouwheer. Opgelet, niet elk bouwproject valt onder de Wet Breyne. Loutere aannemingsovereenkomsten die niet gepaard gaan met een aankoop vallen niet onder de wet.
De wet kan zowel van toepassing zijn op koopovereenkomsten als op aannemingsovereenkomsten. In het eerste geval beschermt de wet in grote mate de koper tegen de verkoper, in het tweede geval beschermt de wet de bouwheer tegen de aannemer.
Meer specifiek is de wet van toepassing op overeenkomsten waarbij een aannemer, promotor of verkoper zich ertoe verbindt een gebouw:
Het toepassingsgebied van deze specifieke wet is ruim. Het “laten bouwen” kan immers de vorm aannemen van een gewone aannemingsovereenkomst, maar ook van een verkoop op plan of van een “sleutel-op-de-deur” overeenkomst. Met een “gebouw verschaffen” bedoelt de wetgever de situatie waarbij een bouwprofessioneel zich verbindt om operaties uit te voeren die nodig zijn om het gebouw te bouwen, zonder zich daarbij in te laten met de concrete uitvoering van de bouw. Dit zijn de zogenaamde coördinatieovereenkomsten. Ook voorafgaande optieovereenkomsten die betrekking hebben op een koop die onder de Wet Breyne valt, moeten voldoen aan de regels van deze wet.
Daarnaast kan er sprake zijn van gemengde overeenkomsten waarbij een bestaande woning wordt verkocht, maar waarbij er ook grote verbouwingswerken uitgevoerd zullen worden aan de woning. Deze overeenkomsten vallen eveneens onder de wet, met dien verstande dat de werken toch van een zekere omvang moeten zijn. De wetgever bepaalt dat enkel werken die minstens 80% van de waarde van de prijs omvatten, aanleiding geven tot de toepassing van de regels van de Wet Breyne.
De vereiste graad van afwerking waartoe de verkoper of aannemer zich moet verbinden opdat de Wet Breyne van toepassing zou zijn, is een feitenkwestie. Het belangrijkste criterium dat hierbij toegepast zal worden is de “normale bewoonbaarheid” van de woning. Als de koper op normale wijze zijn intrek kan nemen in zijn nieuwe woning, dan is de woning voltooid.
De Wet Breyne is van toepassing wanneer een tegenpartij (verkoper of aannemer) zich ertoe verbindt een afgewerkte woning te bouwen, te laten bouwen of te verschaffen.
Wanneer de koper van een stuk grond zelf beroep doet op aparte professionelen of zelf werken zal uitvoeren, dan is de Wet Breyne niet van toepassing.