Registratierechten of btw?
In sommige gevallen moet je bij een aankoop geen registratierechten betalen, maar wel btw.
Registratierechten
Bij de aankoop van een onroerend goed, en dus ook van een stuk grond, moeten er registratierechten betaald worden. Dat zijn belastingen die de notaris moet innen om ze vervolgens door te storten naar de overheid. In ieder gewest moet je registratierechten betalen bij de aankoop van een onroerend goed. In Vlaanderen bedraagt die registratiebelasting voor de aankoop van een grond 12% (voor een enige eigen woning bedraagt de registratiebelasting 3%) en in Brussel 12,5%.
Btw bij aankoop van een nieuw gebouw
In sommige gevallen zal een koper geen registratierechten moeten betalen op de aankoop van een woning, maar wel btw. Dat is zo wanneer de woning nieuw is. In dat geval heeft de verkoper de keuze om de woning met toepassing van btw te verkopen, behalve als hij daar beroepshalve toe verplicht is.
Wanneer is een woning “nieuw”?
Om te weten of een woning “nieuw” is, moet je kijken naar de datum van de eerste ingebruikname of bewoning (zowel voor privégebruik als professionele doeleinden). Wanneer een woning uiterlijk op 31 december van het tweede jaar volgend op de eerste ingebruikname (of inbezitneming) wordt geleverd, is de woning nieuw.
Voorbeeld: op 15 februari 2018 verhuist familie Janssens naar hun nieuw gebouwde woning, die net is opgeleverd. Ze zijn de eerste inwoners van het pand. De woning wordt als “nieuw” beschouwd tot 31 december 2020. Na 31 december 2020 wordt de woning niet meer beschouwd als “nieuw”. Indien familie Janssens na deze datum de woning wil verkopen, zal ze geen btw meer kunnen aanrekenen. Dan moeten de nieuwe kopers slechts registratierechten betalen.
En wat als ik een oude woning grondig renoveer?
Ook een “oud” gebouw kan onderworpen zijn aan btw. Indien verbouwingswerken de kenmerken of de structuur van het gebouw wezenlijk hebben gewijzigd, kan het gebouw als “nieuw” beschouwd worden en zal er btw worden geheven in plaats van registratiebelasting. Of de kenmerken van een gebouw werden gewijzigd is een feitelijk gegeven, dat niet altijd even gemakkelijk kan worden vastgesteld. Daarom bestaat er nog een tweede criterium: indien de waarde van de verbouwingswerken minstens 60% bedraagt van de verkoopwaarde van het gebouw (zonder de grond), zal er eveneens btw geheven worden.
Meeneembaarheid bij de aankoop van huis met grond (onder het btw-stelsel)?
In Vlaanderen bestaat het systeem van de “meeneembaarheid” van registratiebelasting. Dat betekent dat je de registratiebelasting terugkrijgt die je betaald hebt bij de vorige aankoop van een woning.
Een specifieke regel geldt bij de aankoop van een huis (nieuwbouwwoning) met een grond onder het stelsel van de btw. Hier zal er geen sprake zijn van een teruggave van registratiebelasting bij de aankoop van een woning onder het stelsel van btw. De koper zal wél een teruggave kunnen krijgen wanneer hij na de verkoop van de nieuwbouwwoning (onder het stelsel van btw) terug een woning aankoopt onder het stelsel van registratiebelasting. De aankoop van een woning doorbreekt als het ware de “keten” niet om een teruggave te krijgen. Heel belangrijk daarbij is wel dat ook de aankoop onder btw moet voldoen aan de voorwaarden die in het algemeen gelden om de meeneembaarheid te kunnen toepassen. Dat betekent vooral dat je het huis als jouw hoofdverblijfplaats moet gebruiken en dat je er ten laatste na twee jaar na de verkoop van je eerste woning je intrek moet hebben genomen.
- Concreet komt het neer op de forumule Aankoop woning 1 – Verkoop woning 1 – Aankoop woning 2 (btw) – Verkoop woning 2 – Aankoop woning 3
Je koopt een woning voor een prijs van 300.000 euro. Het algemeen tarief van 10% is verschuldigd. Je betaalt 30.000 euro aan registratiebelasting. Je verkoopt deze woning en koopt een nieuwbouwwoning aan onder het stelsel van de btw. Er wordt 21% btw geheven over de waarde van de gebouwen met bijhorend terrein. Aangezien er geen registratiebelasting wordt geheven op deze aankoop, kan je geen rechten meenemen. Later verkoop je de nieuwbouwwoning en je koopt een nieuwe woning aan voor een prijs van 400.000 euro. Het algemeen tarief van 10% is verschuldigd. Zonder rekening te houden met de meeneembaarheid zouden de rechten bijgevolg 40.000 euro bedragen. Maar omdat je de rechten betaald op de eerste aankoop kan meenemen tot het maximaal bedrag van 13.000 euro, bedragen de uiteindelijk te betalen rechten 27.000 euro (40.000 – 13.000).