Voorwaarden om te mogen overgaan tot een huuroverdracht of een onderhuur:
Indien die voorwaarden beiden vervuld zijn, dan geldt de verbodsbepaling niet. De huurder zal dan de handelshuur mogen overdragen of onderverhuren.
De registratie van de contracten van huuroverdracht of onderverhuur is essentieel opdat ze aan derden tegenstelbaar zouden zijn.
Altijd samen met de overdracht of de onderverhuring van het handelsfonds.
Het basisidee bij handelshuurovereenkomsten is dat de persoon die de handelshuur overneemt, of de onderhuurder, moet ook het handelsfonds overnemen of (onder)huren.
- Voorbeeld 1: A is eigenaar en verhuurt aan B, die eigenaar is van het handelsfonds. B draagt zijn handelshuur over aan C; welnu B moet dan ook aan C zijn handelsfonds overdragen of onderverhuren.
- Voorbeeld 2: A is eigenaar en verhuurt aan B die zelf het handelsfonds huurt van X. B onderverhuurt het gebouw aan C en moet dus ook aan C zijn handelsfonds over dragen of onderverhuren.
- Voorbeeld 3: A is eigenaar en verhuurt aan B, die eigenaar is van het handelsfonds. B wil zijn handelsfonds overdragen aan Z en zijn handelshuur aan C. Dat is niet toegestaan: de verbodsclausule is wél toepasselijk omdat Z en C verschillende personen zijn, met andere woorden: B mag niet onderverhuren.
Opgelet: Een gedeeltelijke afstand (bv. van slechts enkele lokalen in het huis) is niet mogelijk. De bestaande handelsbedrijvigheid moet voortgezet worden. Wanneer de verhuurder, zijn afstammelingen of ascendenten een gedeelte van het goed bewonen, blijft de verbodsclausule van kracht.
De verhuurder inlichten
De huurder moet de verhuurder vooraf, inlichten op basis van een hem voor te leggen ontwerp van overeenkomst. De verhuurder heeft immers de mogelijkheid om zich tegen de huuroverdracht of onderverhuur te verzetten.
Wat zijn de gevolgen?
- Bij huuroverdracht: de overnemer wordt rechtstreeks huurder van de verhuurder. Hij is samen met de overlater of hoofdhuurder hoofdelijk aansprakelijk ten opzichte van de verhuurder (onder voorbehoud van contractuele afwijkingen).
- Bij onderverhuring: de onderhuurder wordt slechts in twee gevallen rechtstreeks huurder van de verhuurder, namelijk:
- wanneer die onderhuur samengaat met de overdracht van de handelszaak;
- indien de hoofdhuur door verantwoordelijkheid, op initiatief of met instemming van de hoofdhuurder, eindigt voor het einde van de huurtijd (dat is de situatie waar oorspronkelijk de hoofdhuurder het goed in onderhuur heeft gegeven samen met de verhuring van de handelszaak).
Verkoop van het gehuurde goed
We onderscheiden twee situaties: naargelang het huurcontract wel of niet voorziet in een clausule die de verkrijger toelaat een einde te maken aan de huurovereenkomst bij vervreemding (bv. een verkoop of een schenking).
